Moin zusammen,
ich überlege gerade bei einem meiner Objekte den Dachboden auszubauen. Das Haus ist Baujahr 1985, Satteldach mit ausreichend Stehhöhe (ca. 2,40m First). Momentan nutzen wir das nur als Abstellraum.
Die Mieter fragen immer wieder nach mehr Wohnraum und der Markt hier ist ziemlich angespannt. Theoretisch könnte ich da oben 2 weitere Zimmer + Bad unterbringen, schätze mal 45-50qm zusätzliche Wohnfläche.
Bei den aktuellen Baukosten bin ich aber unsicher, ob sich das rechnet. Rohbau steht ja schon, aber Dämmung, Fenster, Heizung, Bad - das summiert sich. Grob überschlagen komme ich auf 60-80k€.
Wie seht ihr das? Ab welchem Punkt lohnt sich so ein Ausbau? Habt ihr Erfahrungen mit den tatsächlichen Kosten vs. Mieterhöhung? Und wie lange dauert so was realistisch bei Eigenregie mit Handwerkern?
Danke schon mal für eure Einschätzungen!
Hi Peter,
ich kann aus meiner Erfahrung sagen: Es kommt stark auf die örtlichen Mietpreise an. Bei unserem 1910er Haus haben wir letztes Jahr den Dachboden gemacht - allerdings für uns selbst, nicht zur Vermietung.
Deine Kostenschätzung ist realistisch, eher sogar etwas knapp kalkuliert. Bei uns sind allein für die Dachfenster (3 Stück, Velux) schon 4.500€ draufgegangen. Dämmung war auch teurer als gedacht.
Zur Rentabilität: Wenn du pro qm 15-20€ mehr Miete nehmen kannst, reden wir bei 50qm von 750-1000€ mehr im Monat. Bei 70k Investition wärst du nach 6-8 Jahren break-even. Das ist schon ok, würde ich sagen.
Aber plane unbedingt 20% Puffer ein und mindestens 6-8 Monate Bauzeit!
Servus Peter,
als jemand der gerade selbst ausbaut (allerdings Keller): Lass dir mehrere Angebote machen und plane großzügig!
Bei deinem Baujahr 1985 ist die Statik vermutlich in Ordnung, aber schau dir mal die bestehende Dämmung an. Falls die noch original ist, lohnt es sich eventuell, gleich das ganze Dach neu zu machen - dann hast du auch KfW-Förderung.
Zur Rentabilität: In meiner Gegend (Nähe Stuttgart) würde sich das definitiv lohnen. Aber du musst auch bedenken - während der Bauzeit hast du Stress mit den Mietern. Die werden sich über Lärm beschweren, das ist sicher.
Mein Tipp: Erstmal einen Architekten oder Statiker drüberschauen lassen. Das kostet 1-2k, aber dann weißt du, woran du bist.
Hallo!
Ich kann Wilhelm nur zustimmen - die Kosten laufen schnell aus dem Ruder. Bei uns war's ähnlich, wobei wir "nur" eine Maisonette-Wohnung für uns ausgebaut haben.
Wichtig ist auch: Prüf unbedingt die Statik! Bei unserem Altbau mussten wir zusätzliche Verstärkungen einbauen. Das hat nochmal 8k gekostet, die wir nicht auf dem Schirm hatten.
Und denk an die Nebenkosten: Wenn du die Wohnfläche erhöhst, steigen auch Heizkosten, Versicherung etc. Das musst du in die Kalkulation mit einbeziehen.
Falls die Zahlen passen - go for it! Wir bereuen es nicht, auch wenn's am Ende 15k mehr war als geplant.